Пригородный блюз

Прочь из городской тесноты, духоты, суеты! Загородная недвижимость в последние годы становится популярнее, концепция малоэтажного строительства обретает черты чуть ли не нового национального проекта. Жить как в деревне, но пользоваться благами городской цивилизации — принципы suburbia-life (жизни в пригороде) разделяют все больше людей, но воплотить в жизнь могут единицы. Почему — попыталась разобраться «СВ».

Кемеровская «витрина»

Не так давно Красноярский край был правофланговым среди сибирских регионов в деле строительства малоэтажного жилья. Сегодня в лидеры вырвалась Кемеровская область, где близ областного центра на федеральные деньги строится мини-город «Лесная поляна», а губернатор Тулеев объявил 2010 год годом малоэтажного строительства.

В 2006 году Дмитрий Медведев, тогда еще первый вице-премьер, дал добро «Лесной поляне». Одновременно с кемеровским презентовались еще 22 пилотных проекта малоэтажного строительства в разных регионах. Из них до сегодняшнего дня дожили девять, а «Лесная поляна» стала единственной, дождавшейся новоселов.

Заместитель директора «Кемеровопромстроя», строящего «Лесную поляну», Александр Севастьянов охотно рассказывает о проекте. Цифры впечатляют. Впервые в новейшей истории в Сибири построен с нуля город с детскими садами, поликлиниками, дорогами, спортивными площадками и бассейнами. За счет бюджета построили девятикилометровое шоссе, протянули все инженерные сети. «Лесной поляне» — и это важно — дали статус городского района, то есть все 30 тысяч ее жителей получат кемеровскую прописку. Суммарная площадь сдаваемого жилья в мини-городе должна составить почти миллион квадратных метров — такие объемы кемеровские строители не осваивали с советских времен.

«Проект получил высокую оценку Владимира Путина, — говорит Александр Севастьянов. — Собственно, в Сибири это первый такой удачный опыт массового строительства малоэтажного доступного жилья».

Самое важное слово — «доступного». Одобрение Медведева, поддержка Путина, федеральные деньги и готовая инфраструктура сделали «Лесную поляну» поистине народным проектом: цена квадратного метра жилья в «Поляне» составляет 23 тысячи рублей (при 30—35 в среднем у других кемеровских застройщиков).

Поэтому у других компаний, работающих на кемеровском рынке малоэтажного строительства, желания хвастаться успехами нет. В «СДС-строе» после долгих переговоров наотрез отказались обсуждать проекты застройки поселков Верхчибула и Ваганово. В «Кемеровоинвестстрое» представитель компании Андрей Серяков заметил, что их не очень интересует малоэтажное строительство. «Если не говорить о «Лесной поляне», все остальные проекты значительно меньше — 30—40 гектаров максимум (площадь «Лесной поляны» —1600 гектаров. — «СВ»)». Представитель другой кемеровской строительной компании, попросивший не называть его имени, признался: «Если говорить о «Лесной поляне» — это витрина. Надо показать, что мы первые в малоэтажном строительстве. Тогда можно ждать, что бюджет проинвестирует и другие аналогичные проекты».

То есть и в замечательной «Лесной поляне» не все так просто. Понятно, что если бюджет построит дороги, компании — дома, а Путин похвалит — то и дома будут дешевые, общедоступные. Но так везет не всем. А те, кому не повезло, ни за что не хотят обсуждать две самые важные темы — стоимость квадратного метра и объемы собственных инвестиций в проекты малоэтажной застройки. Видимо, из суеверия.

Дома на огородах

Дом начинается с земли, на которой он будет стоять. Пока что цены на земельные участки еще не устаканились. Но вообще вопрос цены дома очень скоро превратится для желающих переехать за город в «земельный вопрос».

— В свое время застройщики десятками гектаров выкупили окрестные земли, не позаботившись о том, чтобы придать им нормальный правовой статус, — говорит управляющий директор АН «Монолит» Наталья Цеплит. — Вы можете купить дом, но вас не пропишут, потому что земли, где он построен, относятся к сельхозугодьям, их не перевели в категорию «земли поселений». Кроме того, малоэтажное жилье обладает невысокой ликвидностью и для застройщиков, и для покупателей. Именно поэтому в окрестностях целые поселки недостроя. Строить за городом — слишком высокий риск…

Компании-застройщики понимают эти риски, закладывая их в стоимость будущего жилья, соглашается директор Центра по управлению недвижимостью Александр Цыплюк. «Пока мы видим, что предложение в сегменте малоэтажного жилья превышает спрос в разы, — говорит он. — Люди хотят жить за городом, но понимают, что переехав туда, не смогут прописаться в своем доме, оформить ребенка в школу и встать на учет в ближайшей поликлинике».

Есть еще один фактор: земельные паи, принадлежавшие колхозникам пригородных колхозов, постепенно поступают в свободный оборот, но спрос и предложение остаются несбалансированными. В то время как земельный вопрос — чрезвычайно важный, считает заместитель генерального директора ООО «Русские инвесторы — Сибирь» Вероника Белкович. «Сегодня доля стоимости земельного участка в общей цене загородной недвижимости сравнительно невелика, однако со временем свободных участков будет все меньше и земля будет дорожать, — рассуждает Вероника. — То есть компании-застройщики станут больше внимания уделять концептуальной части — созданию форматов, например, таунхаусов, где уровень цен сопоставим с ценами на городскую недвижимость».

Рост цен на землю, по мнению __эксперта московского Центра мониторинга недвижимости Алексея Корнеев__а, приведет к сокращению в структуре рынка загородной недвижимости доли элитных поселков и росту числа проектов, ориентированных на средний класс: «Люди не потянут оплату дорогой земли и дорогой недвижимости одновременно».

«Есть и противоречие между существующей практикой застройщиков и требованиями Градостроительного кодекса, — говорит директор архитектурного бюро «Квартал» Наталья Ковалева. — Застройщикам важно «отбить» вложения, они не заинтересованы в том, чтобы в новых поселках строить дороги, школы, фитнес-центры, это все лишние расходы для строительных компаний. К тому же многие до сих пор мыслят, что загородное жилье — это как бы «второй дом», вроде дачи, а это не так — дом как место постоянного проживания требует организации комфортной среды». Кроме того, по словам Ковалевой, в радиусе 30 километров от Красноярска не так уж много пригодных площадок — в Емельяновском районе, на Березовском и Есаульском направлениях.

«Сегодня рынок малоэтажного жилья напоминает рынок городской недвижимости начала 90-х, — говорит __главный редактор журнала «Недвижимость Красноярска» Александр Билон__ов. — Как только появится спрос на загородное жилье, наладится система по переводу земель, выровняется ценовая ситуация. Но пока мы имеем, что имеем, — множество разномастных решений, строений и проектов».

В том, чтобы строили много, заинтересованы и сами руководители сельских районов — потому что обитатели новых коттеджных поселков пополняют районный бюджет и создают новые рабочие места. «Нередко на наших землях строят не дома, а финансовые пирамиды», — вздыхает глава Емельяновского района Николай Шилов.

Диктатура инфраструктуры

Следом за решением вопроса о земле надо решать главную проблему — инфраструктурную. В местах будущих «городов мечты» нет дорог, инженерных сетей, коммуникаций, телефона интернета, круглосуточных магазинов и т. д. Создавать ее за счет застройщика — значит, «утяжелять» стоимость квадратного метра жилья. Застройщики трагически заламывают руки и пугают, что при их затратах на инфраструктуру стоимость квадратного метра зашкалит за 40 тыс. рублей. Если же хлопоты по созданию инфраструктуры берет кто-то большой и добрый — например, краевой бюджет, — застройщики готовы строить дома «бюджетного класса» — по 25—30 тысяч «за квадрат». Застройщики немного лукавят, но об этом ниже.

Власти, которые, собственно, и выделяют бюджетные средства на создание инфраструктуры, заботит другое — чтобы строили не абы как, а по плану. То есть нужны грамотные девелоперы — люди, разрабатывающие проект застройки и следящие за исполнением.

Сегодня девелоперы в Красноярске существуют в штучном исполнении. Чаще всего компания-застройщик сама проектирует, сама строит, нередко сама выпускает стройматериалы и сама за собой следит. В мировой практике такой подход неприемлем. Прежде всего потому, что сильно удорожает строительство. Сегодня любая строительная компания мечтает заполучить в партнеры местную власть, «присесть на бюджет», за казенный счет тянуть дороги и копать траншеи. Однако такой счастливый билет вытягивают единицы — в сущности, кроме «Новалэнда», Удачного, Видного, крупных строительных проектов, которые имеют серьезную поддержку, нет.

Для региональной же власти загородная «малоэтажка» — не мода, не прихоть, а жесткая необходимость. Чтобы Красноярск не задохнулся в тисках транспортного и жилищного коллапса, его нужно разгрузить. Но бюджет не резиновый, на всех не хватит. Об этом честно говорит заместитель краевого министра строительства Евгений Диев.

Архитектурные излишества

Следующий шаг в постройке дома — его проектирование. Строительные компании привыкли строить дешево и сердито. Потому что нормы прибыли в строительном бизнесе зависят от разницы между вложениями и средней ценой на рынке. Чем больше сэкономишь, тем больше заработаешь. Поэтому экономят на всем. Прежде всего — на услугах архитекторов. В результате в окрестностях Красноярска вырастают поселки такого вида, как будто их планировали инопланетяне — дома с шестью спальнями и семью подземными уровнями. Пестрота архитектурных решений напрямую влияет на ликвидность — оригиналов, готовых приобрести такие странные дома, найдется немного.

Хотя можно предположить, что период казачьей вольницы в проектировании заканчивается. «Спрос на услуги архитекторов будет расти, потому что никто не хочет жить в поселке Простоквашино», — говорит Александр Билонов.

Дальше — как и из чего строить. Евгений Диев считает необходимым запретить строителям применять устаревшие технологии строительства. Но пока это лишь благие пожелания. Аппетиты застройщиков и пресловутая «вилка» между себестоимостью и рыночной ценой загородного дома пока сильнее слов чиновников.

Но и здесь постепенно меняется подход. «В последнее время строители стали активнее работать с местными производителями стройматериалов, — говорит коммерческий директор томской компании «Стройлес» Сергей Ильчук. — Популярные еще несколько лет назад западные технологии не выдержали сибирских морозов». В Красноярске три года назад построили завод стеновых панелей по немецкой технологии, и его директор Сергей Васильев также ждет бума на «малоэтажку»:

«Мы готовы выпускать 1200 домов ежегодно, а сегодня мощности завода загружены едва на четверть».

Среди проблем малоэтажного строительства есть проблемы, скажем так, мировоззренческие. Проблемы идентичности, иными словами. Загородную недвижимость застройщики и покупатели видят по-разному. Покупатель хочет за свои деньги получить и дом, и комфортную среду обитания — школу, садик и т. д. Застройщики же предлагают довольно корявое жилье по ценам премиум-сегмента, которое во всем мире идет как экономкласс.

Говорят и о финансовых проблемах — не на что строить, застройщикам не хватает оборотных средств. Банки еще недавно не давали кредиты компаниям под проекты загородной застройки, поскольку аналитики считали этот сегмент малоликвидным и рискованным. Сейчас Восточно-Сибирский Сбербанк открыл невозобновляемую кредитную линию на 300 млн рублей компании «Зодчий» для строительства коттеджного поселка «Видный». Председатель правления Восточно-Сибирского Сбербанка Алексей Логинов считает, что это только начало:

«Я думаю, мы будем продолжать. Есть ряд интересных проектов создания таких кластерных зон, когда стоимость загородного дома будет сопоставима со стоимостью городской квартиры».

Если это действительно случится, можно будет говорить о решении еще одной насущной проблемы — низкой платежеспособности населения. Малоэтажное жилье сегодня могут позволить себе единицы. По мнению экспертов рынка — от 6 до 14 %. Бум же на рынке начнется, только когда «зона доступа» расширится до 40—50 %. Впрочем, эксперты оптимистично говорят, что на рынке малоэтажного жилья вот- вот начнется «движение к покупателю» и ставка на массового потребителя — то есть тех, кто и заселяет пригороды во всем мире.

Спрос предложением не испортишь

Похоже, все действительно ждут, что «вот-вот начнется». «Строительные компании уже понимают, что им следует умерить свои аппетиты, иначе все пригороды будут застроены невостребованным жильем», — говорит Александр Цыплюк. Оптимизма добавляют разговоры о грядущем кризисе многоэтажной застройки. Скоро строить в Красноярске будет негде, и все пойдут на рынок загородного жилья. Хотя непонятно, где же найдутся площадки для загородной застройки — ведь «ярусы» в 50 километрах от города считаются уже глухоманью и спросом практически не пользуются. А ведь каждый рубль, вложенный в «малоэтажку», аккумулирует до 12 рублей в смежных сферах — проектировании, производстве стройматериалов, ландшафтном дизайне и т. д. Поэтому за ростом рынка с замиранием сердца следят не только строители.

Недавно Лев Кузнецов провел совещание по вопросам малоэтажного строительства. В поселке «Новалэнд» губернатор придирчиво ковырял облицовку, застройщики молодцевато рапортовали. По заявлениям чиновников выглядело, что в сфере «малоэтажки» наш регион просто молодец. Хотя пять лет назад те же люди обещали выйти на ежегодные объемы сдачи малоэтажного жилья в 600 тыс. кв. м, а строится едва ли половина.

Следует ожидать проекта, который предложил бы новую модель загородного жилья. И похоже, он появился. Компания «Промстройплюс» приступила к возведению таунхаусов «Емельяновский посад» общей плошадью 26 тыс. кв. м.

Это проект «новой идеологии загородного строительства» — компания сама строит всю необходимую инфраструктуру, но при этом выдерживает уровень цен, привлекательный для массового потребителя.

«Мы жестко подошли к вопросу це нообразования, — говорит генеральный директор «Промстройплюс» Александр Анучин. — Учли, что таунхаусы — самый экономичный формат загородного жилья. Концепция выстроена так, что предлагаются таунхаусы разного формата, для широкого круга потенциальных жителей».

Даже при расходах на строительство дорог, инженерных сетей и прочего стоимость квадратного метра в поселке «Емельяновский посад» не будет превышать 30 тыс. рублей за квадратный метр (для сравнения — в «Новалэнде», где вся инфраструктура возводится за бюджетные деньги, «квадрат» стоит от 32 тыс. руб., в Удачном — от 39 тыс. руб.).

— Для нас загородное жилье — новое дело, — размышляет Анучин. — Все-таки рынок этот довольно непонятный, спрос есть, а предложение только формируется. Но я уверен, что рынок загородного жилья будет расти.

В ожидании бума

В Белгородской области в 90-е годы прошлого века «красные губернаторы» скупали у разоряющихся колхозов земли в областной земельный фонд. За счет бюджета строили дороги и линии электропередачи. Сегодня желающий построить дом получает из земельного фонда участок со всеми коммуникациями за символические 68 (!) тыс. рублей. Но если за пять лет не поставишь дом — придется выкупать землю уже по рыночной стоимости, в 20 раз больше. В итоге частные дома на Белгородчине растут как грибы, а по объемам малоэтажного строительства регион уступает только Подмосковью.

Однако для многих регионов (и Красноярского края в том числе) загородное жилье пока остается некоей «вещью в себе». Все понимают, насколько это хорошо, иметь свой «домик в деревне», но не очень представляют, с чего начинать и в каком направлении двигаться. Строить на федеральные деньги? Создавать крупные проекты и региональные земельные фонды? Пропагандировать жизнь в пригороде как самую гуманную форму организации быта? Отступать некуда — Красноярску, измученному отсутствием свободных зон для строительства в городской черте, можно расти только в пригороды, где уже началось броуновское движение строительных компаний. Не пройдет и пяти лет, как загородная «малоэтажка» станет не элитной, а привычной формой жизни. Перефразируя пролетарского классика, через четыре года здесь будет пригород-сад. Остается верить и ждать.

Мнения:

Константин Шумов, руководитель службы по контролю в области градостроительной деятельности Красноярского края: "Красноярский край является лидером в области территориального планирования во всей Российской Федерации. Одним из первых в 2005 году край откликнулся на требования нового Градостроительного кодекса, приступив к разработке так называемых макродокументов — планов территориального развития Нижнего Приангарья, Красноярской агломерации. Мы заинтересованы в том, чтобы развивать малоэтажное строительство в муниципалитетах. Но главная проблема в том, что сами главы территорий толком не знают, где строить. Оптимальные варианты как раз и определяются в документах макропорядка — либо в генеральном плане населенного пункта, либо в схеме территориального планирования муниципального района.

…Проблема выглядит так: площадки, где можно строить, есть, но нужны деньги на проекты планировок, на межевание, нужна детальная проработка — где строить детские сады, где дороги и т. д. Денег на эти цели муниципалитеты не закладывают. В силу дотационности у них их просто нет… В программе по территориальному планированию на 2009—2011 гг. на эти цели заложено 300 млн рублей в виде субсидий краевого бюджета, еще 30 млн — средства муниципалитетов.

…Понятно, что без инфраструктуры ничего не получится. Если отдавать, например, строительство дорог застройщикам, они просто включат эти затраты в стоимость квадратного метра. Насколько ликвидны будут эти стройки? Насколько доступно будет жилье?

…Власть, повторюсь, заинтересована в максимальной доступности загородного жилья. На инфраструктуру за последние три года из краевого бюджета потратили 750 млн рублей. Пилотные площадки для строительства определены. Градостроительная документация разработана".

Татьяна Молтянская, руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Посад»: "— Структура спроса на рынке недвижимости прежде выглядела так: 80 % интересовались земельными участками и только 20 % — готовыми домами. Сегодня соотношение примерно 50 на 50. Люди хотят сами строить, обращают внимание не только на дом, но и получены ли техусловия на подключение к коммуникациям, оформлены ли все документы, есть ли разрешение на строительство и т. д.

…Покупатели стали придирчивее. Если квартиру смотрят в среднем 2—3 раза, загородный дом — не менее 6—7. Стали обращать внимание на то, чтобы дом был не очень далеко от города. Если есть коттедж со всеми удобствами, но дальше чем в 50 км от города, продать его будет сложно.

…Перед покупкой земельного участка необходимо учитывать район, спрос, стоимость земли и т. д. Скоро компании‑застройщики сами к этому придут. Потому что это будет определять и стоимость будущих коттеджей, и их ликвидность. Можно, конечно, в Черемушках построить виллу с золотыми унитазами, только кому ее потом продашь?

…Рынок загородной недвижимости постепенно оживает. И это только начало".

Алексей Сиделев, заместитель директора по коммерческим вопросам СК «Енисейлесстрой»: "Несмотря на то что наше предприятие имеет большой опыт в строительстве загородного жилья, сами мы в качестве застройщиков в этом сегменте не работаем. Тому есть свои причины.

Во‑первых, высокие риски. Сегодня на рынке переизбыток загородных домов и поселков. Во‑вторых, цена загородного жилья зачастую не соответствует его потребительским свойствам. В‑третьих, слаборазвитая инфраструктура. Живя в загородном поселке, практически по любому бытовому вопросу приходится ездить в город. В‑четвертых, эксплуатация загородного жилья по умолчанию дороже городского. Даже если дом построен по современным энергосберегающим технологиям, появляются расходы, которых в городской квартире просто нет: охрана, уборка территории (особенно зимой), ремонт дороги, подъездного пути. В пересчете на небольшое количество жителей загородного дома эти расходы слишком дороги, а уж если в поселке нет грамотной и профессиональной управляющей компании, владелец дома остается с этими проблемами один на один.

В принципе, эти недостатки можно было бы компенсировать только одним: если бы дом за городом стоил значительно дешевле квартиры в городе. Однако предложения недорогого жилья за городом на рынке отсутствуют вообще. Потому что цену дома определяет стоимость квадратного метра, а их в загородном доме намного больше, чем в средней городской квартире".

Светлана Малыгина, руководитель департамента розничных продаж ЗАО СО «Надежда»: "Полагаю, с ростом объемов строительства загородного жилья будет расти конкуренция между страховыми компаниями за новый сегмент рынка. Сегодня в основном приобретают страховки для домов в садовых товариществах, поскольку большую часть года эти дома остаются без присмотра. Страхование домов, в которых владельцы живут круглый год, менее распространено — их владельцы вкладывают деньги в охрану, в системы безопасности.

Само страхование загородного дома, в принципе, не отличается от страхования городской квартиры. Набор рисков стандартный — пожары, взрывы, поджоги, заливы водой, стихийные бедствия, кражи, грабежи, разбои. Рынок загородного жилья мы считаем перспективным. Кроме того, объекты в загородных поселках расположены на компактных территориях, можно централизованно оформлять страховые полисы, да и клиентам такое коллективное страхование будет выгодно.

Конечно, велика ответственность по страхованию целых поселков, подобный опыт только нарабатывается. работать на таком рынке смогут страховые компании, имеющие квалифицированных специалистов и агентов, знающих специфику местного рынка, которые смогут найти индивидуальный подход к каждому клиенту".

Евгений Диев, заместитель министра строительства правительства Красноярского края: "В СФО по объемам малоэтажного строительства Красноярский край выглядит неплохо. В прошлом году построено 290 тыс. кв. м подобного жилья. Был послекризисный год, но объемы практически не снизились.

…Следует запретить застройщикам при строительстве спользовать устаревшие технологии.

…Строительство сегодня ведется в нескольких районах края. Да, площадок должно быть больше. Но возможности бюджета обеспечить их все инфраструктурой ограничены".

Владимир Шабунин, генеральный директор строительной компании «Зодчий»: "Я сегодня чемпион по получению разрешений на строительство. Требуется оформлять отдельный пакет документов на каждый объект, проект и т. д. У нас 16 типовых проектов для застройки, представляете, сколько бумажек приходится оформлять?

…Не хватает инфраструктуры. Мы отправляем заявку на потребляемую мощность 3 мегаватта, а получаем 400 киловатт и то по схеме временного подключения! Слабость инфраструктуры — самое узкое место для развития малоэтажного строительства.

…Малоэтажное строительство должно, прежде всего, обеспечивать людям городской уровень комфорта. Об этом мало кто говорит. Люди не едут за город, потому что для них подобное жилье временное — дача и не более. Необходима грамотная реклама.

Пропаганда загородного жилья не как товара, а как нового образа жизни".

Владислав Толстов, журнал "Сфера влияния", № 08 9 августа 2010 года.