Капитальные мамы

Красноярские агентства недвижимости только учатся работать с «материнским капиталом». Выиграют те, кто предложит клиентам самые удобные схемы его реализации при покупке жилья.

«Материнским капиталом» называют государственные выплаты для российских женщин, родивших ребенка. Эта сумма ежегодно индексируется и сегодня составляет 387 тыс. рублей (в прошлом году — 363). Потратить ее можно не раньше, чем ребенку исполнится три года, и по данным опросов аналитического центра российского АИЖК, три четверти российских мам намерены вложить свой «материнский капитал» в приобретение жилья. «Материнские» деньги, приходя на рынок недвижимости, по идее, должны влиять на него. Однако этого не происходит.

Как нам сообщили в Пенсионном фонде, сегодня в Красноярском крае выдано 57?054 сертификата на «материнский капитал». В сумме это серьезные деньги для красноярского рынка недвижимости. Заместитель директора агентства «Кром» Максим Омельянчук объясняет:

— Каждый сертификат примерно равен рыночной стоимости 10 кв. метров жилья. То есть номинал всех сертификатов, выданных в крае, равен полумиллиону квадратных метров жилья — половине всего жилья, которое строится в городе.

На самом же деле, подчеркивает Омельянчук, на покупку жилья используют не более 10—15?% выданных сертификатов. По данным Пенсионного фонда, из выданных на территории края сертификатов по «материнскому капиталу» для погашения ипотечных кредитов использовано всего 9766.
Почему мамы не спешат превращать свои «материнские капиталы» в квадратные метры?

Первая причина — женщине с маленьким ребенком сложно получить кредит в банке, тем более если она воспитывает ребенка одна и живет на пособие. Второе — сами агентства недвижимости все еще неохотно работают с «материнским капиталом». Пока существует несколько схем, позволяющих использовать сертификат для покупки жилья.

Самый простой вариант — обменять квартиру на большую, оплатив разницу «материнским капиталом». Разница между ценой на однокомнатную и «двушку» сегодня составляет примерно 500 тыс. рублей. Средств «материнского капитала» почти хватает, чтобы покрыть ее. Еще более простой способ — получить потребительский кредит, использовать его на доплату, а кредит банку возвращает Пенсионный фонд, обналичивая сертификат. Но все это в тех случаях, когда у женщины уже есть квартира и «материнский капитал» помогает улучшить жилищные условия. А вот купить на «материнский капитал» квартиру «с нуля» все еще сложно.

В частности, для этого необходимо, чтобы у агентства недвижимости, которое будет проводить сделку, был собственный жилищный кооператив. Тогда «материнский капитал» является вступительным взносом, жилкооператив расплачивается с продавцом квартиры, а мамочки уже выплачивают долг кооперативу. По-другому не получается. Пенсионный фонд возвращает деньги по сертификату далеко не сразу — срок погашения сертификата составляет по разным сделкам от двух до восьми месяцев. И даже при этом приходится долго убеждать мам в том, что никто их не обманывает, — просто иначе приобрести квартиру в таких условиях не получится.

В Красноярском крае сегодня считанные агентства недвижимости имеют свои жилищные кооперативы. Норильское агентство «Горан» одним из первых стало работать с сертификатами на «материнский капитал». Сложности, по словам директора агентства Анны Савиной, возникли с самого начала. Во-первых, несколько месяцев Пенсионный фонд проверял кредитную историю агентства, прежде чем дать добро. Во-вторых, до осени 2010 года средний срок возвращения денег по сертификатам составлял восемь месяцев (после сократился до двух).

— Я благодарна первым людям, которые согласились пойти на сделку, — вспоминает Анна Савина. — Потому что тогда еще не было известно, как будет работать схема. Сделку оформили в июле, а деньги перечислили только в январе. Мы тогда прошли все круги бюрократической машины, оформили все документы и каждому, кто приходит, показывали папку с нашей перепиской.

За три года «Горан» провел более двухсот сделок с участием «материнского капитала», это очень много для небольшого Норильска.

Президент Российского союза ипотечных брокеров Владимир Лопатин считает, что сегодня агентства недвижимости еще только учатся работать с «материнским капиталом».

— Для Москвы эти деньги, конечно, «ни о чем», — говорит он. — Зато в регионах, в небольших городах женщины с детьми за счет «материнского капитала» могут купить жилье, а это важно, потому что теперь и банки стали воспринимать их как потенциальных клиентов. Сегодня в ряде банков, если «материнский капитал» используется в качестве первоначального взноса, автоматически идет снижение процентов и прочие бонусы для этой категории клиентов. Увы, если банки поняли выгоды работы с «материнским капиталом», то риелторы не хотят связываться, и пока на этот рынок пришли самые активные и смелые.

Связано это с тем, что схемы работы с «материнским капиталом» еще недостаточно отработаны, считает директор агентства недвижимости «Лидер» Елена Астафьева. При этом она отмечает, что в будущем «материнский капитал» будет одним из серьезных факторов, определяющих цены на рынке недвижимости. Но для этого нужно, чтобы как можно больше владелиц сертификатов шли на сделки, вкладывали свои деньги в покупку жилья. Пока же, по ее словам, присутствие «материнских» денег на красноярском рынке недвижимости почти незаметно.

Скорее всего, ситуация будет развиваться по следующему сценарию. Многие мамы будут покупать жилье в небольших городах, где цены на квартиры ниже и средств «материнского капитала» должно хватить не только на первоначальный взнос для ипотечного кредита, но и на погашение большей части стоимости жилья. Уже сегодня участники рынка отмечают, что многие женщины присматривают себе квартиры в Ачинске и Назарове, где уровень цен на вторичном рынке втрое-вчетверо ниже красноярского. Чем больше сертификатов на «материнский капитал» будет обналичиваться в малых городах, тем сильнее они будут влиять на тамошний рынок недвижимости. Не говоря уже о том, что благодаря этому в малые города будут переезжать мамы с детьми. То есть идея с «материнским капиталом» неожиданно поспособствует решению демографической ситуации в малых городах нашего края.

Владислав Толстов, журнал "Сфера влияния" №6 (44).