Купить квартиру в Сочи: цены, риски и «подводные камни»

Преимущества приобретения недвижимости в курортных регионах очевидны: здесь не только можно наслаждаться природой, теплым климатом и морем, но также и использовать такое жилье для сдачи в аренду. Город Сочи может похвастаться довольно разнообразным и емким рынком недвижимости. Всё больше красноярцев, не привязанные к рабочему месту, решаются на переезд.

Цена вопроса

Жители других городов, мечтающих о жизни у моря, как правило, начинают изучать предложения на специализированных сайтах. Может возникнуть ощущение, что за приемлемые деньги в Сочи можно купить квартиру быстро и с ремонтом. Однако уже при встрече с риелтором вас заверят, что недорогие варианты продали, вам предложат квартиры по их реальной цене, которая существенно выше той, на которую вы понадеялись.

По данным портала N1.RU, однокомнатная квартира в Сочи стоит сегодня в среднем 3,1 млн рублей, «двушка» — 5,7 млн рублей, «трешка» — 10,3 млн рублей.

Недвижимость в Красноярске стоит заметно меньше, и перебраться из своей квартиры в жилье на море с таким же количеством комнат без доплаты не получится. За переезд в однокомнатную квартиру придется доплатить 1 млн рублей, в «двушку» — 2,9 млн рублей, а в «трешку» — 6,5 млн рублей. Переехать без доплаты получится, только если продать трехкомнатную квартиру в Красноярске и купить «однушку» в Сочи, отмечают эксперты.

Распространены ситуации, когда приезжим, имеющим небольшую сумму на приобретение жилья, могут предлагать «неликвидную» недвижимость: незаконно возведенные дома, «жилые» гаражи и прочее.

Расположение

Цены на недвижимость в Сочи зависят от многих факторов. Город расположен в непосредственной близости от гор, поэтому рельеф очень неоднороден. Лучше всего приобретать квартиры в домах, расположенных на ровной местности и вдали от резких склонов. В дом, расположенный на горе, без личного автомобиля добраться будет проблематично. Стоит ориентироваться и на транспортную доступность — некоторые жилые комплексы расположены вблизи с федеральной трассой.

Сравнительно недорогое жилье можно обнаружить в районе под названием «Мамайка», который начинается возле самого моря. Однако, изучив предложение детальнее, вы можете обнаружить, что район условно делится на две части: первая («Нижняя Мамайка») — ровный рельеф, прилегающий к морю, вторая («Верхняя Мамайка») — довольно крутой склон. Еще один проблемный момент — не очень хорошая инфраструктура.

Чем отличается статус «квартиры» от «жилого помещения»?

Для красноярцев может оказаться неожиданным, что приглянувшаяся недвижимость окажется вовсе не квартирой. В Сочи имеется 6 видов статуса недвижимости.

В чем же отличие квартир от жилых помещений? Процесс строительства, разных по статусу объектов, мало отличается друг от друга.

При этом дом с «квартирами» — самый законный способ строительства, владельцы будут сталкиваться с меньшим количеством проблем. Многоквартирный жилой дом в эксплуатацию принимает государственная комиссия и обладатели новых квартир получают на руки свидетельство о праве собственности на квартиру.

С жилыми помещениями дела обстоят несколько иначе. Такие многоквартирные дома возводят на землях, предназначенных для индивидуального жилого строительства. По законам РФ, индивидуальные жилые дома не могут превышать 3-х этажей. Поэтому застройщики в процессе строительства заказывают проект «реконструкции» здания, достраивают еще несколько этажей, и сдают дом в эксплуатацию решением суда, в котором признается право собственности на весь дом фактической этажности. Далее происходит раздел площадей этого дома на помещения. Отсюда и возникает статус «жилых помещений».

Строительство «жилых помещений» может вестись с нарушением законодательства. Дома могут быть построены в запретных зонах вблизи моря, либо на землях, использовать которые для строительства в советские времена было категорически запрещено из-за опасности разрушения. Необходимые исследования грунта зачастую застройщиками не проводятся либо проводятся формально. Такие дома, если их не зарегистрируют в управлении Росреестра, могут быть снесены по решению суда как незаконно построенные.

Есть и другие нюансы. При приобретении «жилого помещения» собственник получает на руки два свидетельства о праве собственности. Первое непосредственно на помещение, второе на долю земли под домом. Стоит учитывать, что если в документах статус недвижимости указан как «жилое помещение пригодное для проживания», то там можно прописаться. Если же схожее определение «Помещение №__, назначение: жилое», то прописку получить нельзя.

Также имеется риск, что дома с таким статусом могут иметь проблемы с коммуникациями, такими как свет, вода и газ.

Но стоит отметить, что доля «жилых помещений» на сочинском рынке составляет около 70%. Недвижимость со статусом «квартира» найти крайне сложно. При этом «жилые помещения» на порядок дешевле, чем квартиры. Если вы решили, несмотря на риски, покупать «жилое помещение», то эксперты рекомендуют сначала тщательно изучить информацию о застройщике, его репутации на строительном рынке, внимательно ознакомиться со всей документацией. Досконально проверяйте все документы: технические условия для подключения воды, канализации, электричества, а также разрешение на строительство и всю техническую документацию, чтобы 30-ти этажный дом в документах не числился пятиэтажкой.

Таким образом, при покупке «квартир» у покупателя намного меньше рисков. По крайней мере, он будет знать, что все необходимые коммуникации в доме давно установлены, дом заселен, право собственности зарегистрировано государством

Еще один распространенный статус недвижимости в Сочи — апартаменты. Чаще всего, это самые лучшие зоны в городе, например, у моря. Поскольку там прибрежная зона, не имеющая разрешенного вида использования под многоквартирный жилой дом. По документам это нежилое помещение, в котором нельзя прописаться.

Ипотека на «жилые помещения»

В связи с тем, что в других регионах России нет такой практики, банки по стране не пропускают ипотеку именно по жилым помещениям: их оформляют только филиалы банков в Сочи. Такие банки как Сбербанк, ВТБ и многие другие, выдают ипотечные кредиты на «жилые помещения», но на своих условиях.

Таким образом, если открыть ипотеку в Красноярске, вы потеряете около 70% выбора на рынке, а если открыть ипотеку в Сочи, то выбор увеличится в 5 раз соответственно. Самое неприятное, приехав уже с открытой в своем городе ипотекой, столкнуться с отказом в сделке.

Риелторы

Все риелторы врут: с этим нужно смириться. Разумно обратиться в агентство недвижимости с историей и хорошей репутацией. Не работайте с риелторами, которые не готовы заключить с вами договор.

В Сочи есть два варианта оплаты услуг риелторов. Самый распространенный: услуги оплачивает тот, кто продает. Соответственно, покупателей бесплатно консультируют, возят, показывают подходящие варианты.

Второй вариант — покупателя ожидает солидная наценка, которая уже заложена в стоимость квартиры (в Сочи она составляет от 100 до 400 тысяч рублей за условную квартиру 35 м² в Центральном районе стоимостью в 3,3 млн рублей).

Список других важных моментов

При выборе квартиры нужно проверить тип канализации. Во многих домах до сих пор стоят септики. И хотя администрация города обязала всех проводить центральную канализацию, но воплощение идеи в жизнь идет по-сочински — долгим и затяжным.

Как правило, во всех квартирах Сочи должны стоять газовые котлы (еще одна неожиданность для красноярцев). Если в помещении котла нет, то собственнику придется «раскошелиться» на него отдельно. Цена вопроса — от 200 до 500 тысяч рублей.

Так как Сочи стоит на горах, то в домах, построенных на склонах, первый этаж фактически может оказаться цокольным.

Обратите внимание, есть ли стройки рядом, наличие парковочных мест и подъезд к дому. Маленькая придомовая территория влечет ежедневную борьбу за машинное место

В подавляющем большинстве случаев жилье в Сочи продается с черновой отделкой, что предоставляет покупателю определенную ценовую выгоду и максимум свободы дальнейшего ремонта и перепланировки. В сданной «начерно» квартире нет напольных покрытий, штукатурки и обоев, сантехники, межкомнатных дверей. В квартире есть только остекление и входная дверь. Стоит понимать, что ремонт может оказаться дорогим удовольствием: отделочные материалы в Сочи стоят на порядок выше, чем в Красноярске. Дорого обойдется и рабочая сила. В целом, ремонт в однокомнатной квартире с ноля может обойтись в 1-1,5 млн рублей.