Пригласите фэсилити
Рынок комплексного управления коммерческой недвижимостью будет расти, несмотря на финансовый кризис
В последний год в Красноярске появилось сразу несколько объектов коммерческой недвижимости высокого класса – и бизнес-центров, и торгово-развлекательных комплексов, таких как «Планета». Ещё ряд подобных сооружений готовится к сдаче или уже сдан: бизнес-центры класса «А» «Монолит» и «Европа», мегамоллы «Огни» и «Июнь». Это означает, что в городе сформировался рынок для компаний, занимающихся комплексным управлением коммерческой недвижимостью – фэсилити-менеджментом. Сегодня на него вышел всего один, но очень крупный игрок – международная компания с немецким уставным капиталом «M+W Zander».
Менеджмент по полочкам
Необходимость в привлечении сторонних компаний для управления объектами коммерческой недвижимости обоснована очевидным постулатом – каждый должен заниматься своим делом. Строительная компания, девелопер или инвестор не могут одинаково хорошо и возводить торгово-деловые центры, и управлять ими. Очевидно, что штат инженерно-технического обслуживающего персонала, набранный владельцами здания, будет проигрывать в профессионализме мастерам узкоспециализированной структуры, в которой разработаны и на практике отшлифованы стандарты качества, стратегия и идеология управления.
Основой фэсилити-менеджмента выступают технический, инфраструктурный и коммерческий менеджмент. Впрочем, по словам Ильи Сидорова, директора красноярского филиала компании «M+W Zander», «в идеале сотрудничество девелопера и управляющей компании в области фэсилити-менеджмента должно начинаться ещё на стадии проектирования объекта» и включать услуги по предэксплуатации и эксплуатационному надзору на строительной площадке. «Мы разрабатываем техническое задание на проектирование инженерных систем, в дальнейшем осуществляем технический надзор над строительными площадками, выдаём замечания по качеству монтажа, – рассказывает Илья Сидоров. – Это позволяет существенно сократить расходы на период эксплуатации – чем профессиональнее разработана схема инженерии, чем качественнее смонтировано оборудование, тем меньше будут затраты в дальнейшем».
Технический менеджмент подразумевает спектр услуг по управлению инженерными системами зданий: вентиляции, кондиционирования, электроснабжения, отопления, водоснабжения, водоотведения, освещения и т. д. На объектах высокого класса все эти системы должны работать бесперебойно, поэтому на каждом из них фэсилити-оператор имеет круглосуточную диспетчерскую службу. При возникновении мелких неполадок дежурные специалисты сразу устраняют их своими силами, а при более серьёзных проблемах обращаются к услугам внутренней сервисной службы, и на место поломки прибывает мобильная бригада профессиональных ремонтников. Содержать такую бригаду для обслуживания одного здания собственнику, который самостоятельно осуществляет технический менеджмент, просто невыгодно, а обращаться к сторонним организациям накладно. Да и уровень квалификации «шабашников» обычно оставляет желать лучшего.
Ещё одна составляющая фэсилити-менеджмента – инфраструктурный менеджмент, включающий комплексную уборку зданий, мойку внешнего остекления и фасадов, уборку прилегающих территорий, организацию службы приёма посетителей («ресепшн»), службы безопасности и т. п. «Очень важно правильно “подать” объект, – поясняет Илья Сидоров. – Клиент должен подняться по чистым ступеням и пройти в светлый холл, где его встретят улыбкой».
Коммерческий менеджмент призван избавить собственника здания от забот по взаимодействию как с арендаторами, так и с государственными надзорными органами. Внешняя управляющая компания берёт на себя все отношения с арендаторами (включая их подбор), администрирование и контроль договоров аренды, ведение бухгалтерии, юридическое сопровождение деятельности, проблемы, связанные с налоговой службой, госпожнадзором и т. д. Собственнику остаётся только получать чистую прибыль. Впрочем, по признанию директора красноярского филиала компании «M+W Zander», в нашем городе коммерческий менеджмент пока используется, в основном, в урезанном варианте – управляющей компании отдают только администрирование.
Лечение головной боли
Для собственников коммерческой недвижимости взаимодействие с грамотной управляющей компанией бывает полезно в первую очередь в плане консультационной помощи. Профессионалы подскажут, как лучше позиционировать себя на рынке, выстроить политику взаимодействия с арендаторами, конкурентами, государственными органами. В конце концов, как правильно составить договор аренды и правила пользования объектом. Для развивающихся рынков, к числу которых, безусловно, можно отнести и красноярский, такая консультационная поддержка особенно важна: местные игроки не всегда в курсе мировых тенденций и не имеют достаточного опыта работы с объектами высокого класса.
Красноярские собственники коммерческой недвижимости это, похоже, понимают. Торгово-развлекательных комплексов и бизнес-центров класса «А» и «В+» у нас не так много, и большая часть из них в той или иной мере уже использует внешнее комплексное управление – это, например, ТРЦ «Планета», бизнес-центры «Весна» и «Монолит» (на последнем сейчас осуществляется предэксплуатационный надзор), торговый центр «МЕТРО Кэш энд Керри».
«Внешнее комплексное управление коммерческой недвижимостью повышает статус и привлекательность торгового или бизнес-центра, – объясняет Илья Сидоров. – При этом собственник решает массу проблем по текущему контролю. В Москве практически все компании, профессионально занимающиеся недвижимостью, отдают управление объектами на аутсорсинг. Через несколько лет такая же ситуация будет и в Красноярске».
Кроме того, специалисты считают, что, несмотря на ввод в эксплуатацию сразу нескольких крупных торговых и офисных комплексов, рынок коммерческой недвижимости высокого класса в нашем городе пока находится на начальной стадии развития. Основной ресурс для его наполнения – фирмы, обосновавшиеся в жилом секторе (на первых этажах жилых домов) и в зданиях бывших НИИ, заводоуправлений и т. д. Разразившийся финансово-экономический кризис может несколько притормозить тренд, но не более. А значит, неизбежно и повышение стандарта качества – через несколько лет нам не будет казаться дикой ситуация, когда, как в Москве, потенциальный арендатор приходит в бизнес-центр с термометром, датчиком влажности и освещённости. Так что ёмкость рынка услуг фэсилити-менеджмента будет расти. И те компании, которые первыми поняли необходимость внешнего комплексного управления коммерческой недвижимостью, получат серьёзное конкурентное преимущество в борьбе за требовательного клиента.
Комментарий:
Казим Абасов, управляющий директор компании ООО «МонолитДевелопмент» – У нас нет опыта комплексного управления такими серьёзными объектами коммерческой недвижимости, как бизнес-центры класса «А» и «В+», и мы решили не изобретать велосипед, а наладить сотрудничество со специализированной компанией. Выбор остановился на «M+W Zander», потому что это профессиональная международная компания, имеющая огромный практический опыт фэсилити-менеджмента. Эффект от сотрудничества с ней, не побоюсь этого слова, колоссальный.
