Почему строительные проекты рушатся не из-за бетона, а из-за документов
Сегодня одна ошибка в строительной документации может уничтожить проект стоимостью в десятки миллионов. Причём собственники часто узнают о проблеме только тогда, когда получают иск. А страхи обоснованы: бизнес рискует потерять объект и вложенные деньги, получить уголовные или субсидиарные риски, столкнуться с блокировкой, невозможностью ввести объект в эксплуатацию, проиграть судебный спор..
В Красноярском крае, тем временем, сложилась парадоксальная картина. Дома строят качественно — бетон, арматура, конструкции в порядке. Но проекты все равно оказываются под угрозой срыва. И причина не в стройке, а в бумагах. Арбитражная статистика неумолима: большинство исков к застройщикам приходят не из-за того, что стена треснула или фундамент дал осадку. Иски связаны с исполнительной документацией и отсутствием системного строительного контроля.
Реальная практика
Большинство бизнесов даже не понимают, что уже сидят на мине. Сосредоточившись на бетоне и арматуре, из вида часто упускают три ключевых измерения: юридическое, техническое и финансовое.
На практике технические проблемы почти всегда тянут за собой юридические и финансовые. А ошибки в строительной документации сопровождаются юридическими, финансовыми и управленческими рисками. Именно поэтому бизнесу нужен не отдельный юрист или отдельный технический специалист, а комплексный аудит проекта. Работа на опережение — главная задача профессионального аудита: буквально выявить риски до того, как они перейдут в судебную стадию.
Здесь самой опасной ошибкой собственника может стать обращение к юристам лишь тогда, когда иск уже в суде. А большинство проблем реально выявить за месяцы или годы до кризиса.
Таких случаев масса и в регионе, и в стране. Застройщики теряют объекты, подрядчики проигрывают суды, бизнес получает штрафы, собственники попадают под субсидиарную ответственность, проекты замораживаются. Причины одни и те же: отсутствие исполнительной документации, просроченные разрешения, неподписанные акты, ошибки в договорах, отсутствие строительного контроля, налоговые риски, неподтвержденные объемы работ.
В текущих реалиях проверять нужно не только стройку, но и весь проект целиком: договоры, исполнительную документацию, финансовые потоки, подрядчиков и юридические риски. Бизнес необходимо рассматривать под микроскопом.
Специалисты «Национальной юридической коллегии» поделились случаем, когда аудит выявил критические ошибки в документации красноярского застройщика, вложившего в проект серьезные деньги. Всего таких ошибки было три.
Первая. Срок договора аренды земли истекал. Это автоматический риск: арендодатель в любой момент может потребовать расторжения договора, а за этим последует снос объекта.
Вторая. Арендодатель уже подал не один, а сразу три иска — о взыскании долга, о расторжении договора аренды и о сносе строения.
Третья. Разрешение на строительство не продлили, хотя пандемийное постановление правительства позволяло сделать это в простом административном порядке.
Проект фактически оказался на грани уничтожения. Но его спасли. ГК «НЮК» предоставляет не просто юридическую помощь, а замкнутый цикл: юристы, строительный аудит, технические экспертизы, финансово-экономический анализ и полное сопровождение бизнеса. В этом случае провели строительный контроль — именно в той части, которая касается документации. Закрыли долг, провели строительно-техническую экспертизу, чтобы зафиксировать, что объект реально существует и построен качественно. Зарегистрировали объект как незавершенное строительство — это дало юридическую защиту от сноса. И в итоге получили льготное продление договора аренды и разрешений на строительство. Объект сохранен, миллионы не ушли в песок.
Экспертное заключение
В ГК «НЮК» убеждены: исполнительная документация — не просто бумажка для надзора, а юридическая броня. Без нее застройщик беззащитен перед исками и проверками. Приходит проверка — нечем отбиться. Приходит иск — нечем доказать, что строил по правилам.
Чтобы эта броня работала, порядок в документах должен быть идеальным. А именно: акты освидетельствования скрытых работ, исполнительные схемы и чертежи, сертификаты на материалы, журналы производства работ, акты приемки ответственных конструкций.
Регулярное проведение строительного контроля дает два конкретных результата. Первое: вы проходите проверки госстройнадзора без штрафов. Второе: вы уверенно отстаиваете свою позицию в арбитраже, когда подрядчик начинает спорить об объемах и стоимости выполненных работ.
Получить консультацию по юридическому сопровождению бизнеса, аудиту и проверке контрагентов:
«Национальная Юридическая Коллегия»
Адрес в Красноярске: Петра Подзолкова 8, пом. 470
Телефон: 8 800 550-13-02
E-mail: info@nuk-ru.ru
Сайт: krasnoyarsk.nuk-ru.ru
Реклама. ООО «ДЕПАРТАМЕНТ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»
