Век ипотек

Больше всего в развитии ипотечного рынка заинтересовано государство, поскольку именно оно, а не владельцы квартир, является его конечным бенефициаром.

Несколько недель назад состоялся первый в истории Красноярска региональный ипотечный форум. До этого подобные мероприятия проводились только в Санкт-Петербурге в рамках Балтийского экономического форума, и организаторы красноярского форума волновались: придет ли кто-нибудь? Собралось небывалое количество участников — более 500: чиновники, юристы, риелторы, застройщики, страховщики, журналисты, общественники...

— Мы даже не предполагали, что эта тема интересна всем, — радостно делилась в кулуарах форума его организатор Елена Полякова.

Ее коллега Т__атьяна Ведмеденко__ добавила:

— Мы решили сделать этот форум ежегодным. Сами видите, сколько людей сюда собирается и как они общаются.

Общение участников форума действительно напоминало какой-нибудь «съезд победителей» советских времен.

Доклады и презентации лучились оптимизмом, графики неудержимо стремились вверх. И вообще, складывалось впечатление, что люди собрались с ­единственной целью — поделиться радостью: рынок растет, клиент идет, жизнь удалась. Оптимизм этот вполне подтверждается официальной статистикой. По данным аналитического центра АИЖК, за 11 месяцев прошлого года в России выдано 450 тыс. ипотечных кредитов на 614 млрд рублей при средневзвешенной процентной ставке 12% (кварталом раньше было 12,4). Сама же емкость рынка составляет не менее 700 млрд рублей, то есть у рынка еще есть резервы роста. В рекордном докризисном 2008 году было выдано ипотечных кредитов на 655 млрд рублей, но в ряде регионов «докризисный» уровень уже достигнут.

Хотя слово «ипотека» — греческого происхождения и первые операции, которые сегодня назвали бы выдачей ипотечных кредитов, отмечены еще в Древней Греции, принято считать, что популярной покупку жилья в рассрочку на банковский кредит сделали шведы. После Второй мировой тамошнее правительство убеждало молодые семьи покупать квартиры в рассрочку под низкий процент, и «жить по закладной» постепенно сделалось привычным во всей Европе. В России Закон об ипотеке был принят еще в 98-м, но судьба ее оказалась весьма непростой. После того как в 2004 году стал действовать нацпроект «Доступное жилье», случилось страшное: цены на недвижимость стали стремительно расти.

— Это вполне объяснимо, — считает бизнес-тренер рынка недвижимости Родион Совдагаров. — Если спрос превышает предложение, застройщикам проще строить дорогое элитное жилье премиум-класса, поскольку оно приносит больший доход.

Ипотека из народного инструмента приобретения доступного жилья превратилась в услугу для избранных: цены на квартиры отсекали неплатежеспособных заемщиков, оставляя на рынке только клиентов с толстыми кошельками. Появилось даже понятие «инвестиционной недвижимости», которую покупали в качестве средства приумножения капитала.

Крест поставил на этом кризис. Цены на квартиры упали вдвое, «хранить сбережения в квадратных метрах» сразу стало невыгодным. Сегодня, по мнению участников рынка недвижимости, количество «инвестиционных квартир» не превышает 5—10% в общем объеме сделок. Кстати, благодаря кризису изменилась и структура рынка строящегося жилья: «элиток» стали строить меньше, массовых «панелек» — больше. Но главное — изменился социальный состав заемщиков. Кризис проложил путь к ипотеке бюджетникам, государственным служащим со стабильным доходом — врачам, учителям, милиционерам. То есть тем, для кого еще вчера слово «ипотека» стояло в одном смысловом ряду с понятием «персональная яхта».

Улучшением ипотечного рынка неустанно занималось и государство. За последние 7 лет было принято несколько десятков поправок в законодательство, улучшились «правила игры» — с этим, кажется, согласны все. Недобросовестным заемщикам, застройщикам и риелторам выжить на конкурентном ипотечном рынке сегодня практически невозможно — слишком жесткие условия работы. Например, с марта право подавать заявления о регистрации ипотечных сделок получили нотариусы.

— Сегодня эти услуги могут оказывать нотариусы, застраховавшие свою ответственность, — сообщила президент краевой Нотариальной палаты Светлана Зылевич. — К настоящему моменту все работающие в крае нотариусы застраховали свою ответственность и готовы заниматься заверением ипотечных договоров.

То есть за последние годы рынок ипотеки стал именно тем, чем задумывался с самого начала: рынком, на который за своим жильем может прийти человек со средним доходом. Пожалуй, из всех социальных достижений российской власти за последние годы именно развитие ипотеки можно назвать главным успехом. Об этом говорит, в частности, президент Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин:

— За пять докризисных лет количество выданных ипотечных кредитов в России выросло в 60 раз! Очевидно, что ипотека стала неотъемлемым, если не ключевым элементом нынешнего рынка недвижимости.

Это справедливо и для Красноярска. Если до кризиса по ипотеке приобреталось около 15% всех квартир на первичном рынке, то сегодня каждая вторая квартира в Красноярске покупается с привлечением ипотечного кредита. Это очень хорошие показатели, считают эксперты: в сопоставимом по численности населения Воронеже доля ипотечных квартир в общем объеме сделок едва дотягивает до 30%. И, кстати, прислушайтесь к совету профессионалов: изучая цены на квартиры, ни в коем случае не стоит сравнивать их с московскими. Сравнивать надо с ценами на квартиры в городах, которые находятся с Красноярском в одной «ценовой категории» (кстати, Красноярск по уровню цен на недвижимость занимает 16-е место в стране),— это Пермь, Новосибирск, Иркутск.

Понятно, что главным участником ипотечного рынка является не продавец квартиры, не застройщик, не банк, не страховщик и не риелтор, оформляющий сделку. Главный — это покупатель и, соответственно, получатель кредита. То, что рядовые горожане стали охотнее покупать квартиры, говорит об одном: они считают это выгодным.

— Сегодня ипотеку получить гораздо проще, — говорит Максим Омельянчук, заместитель директора агентства «Кром» и автор лучшего блога о красноярской недвижимости. — Например, все больше банков принимают во внимание доход заемщика, который не задекларирован справкой НДФЛ-2, ту самую «серую зарплату». К тому же цена на квартиры в Красноярске все еще на 18—20% ниже, чем до кризиса, так что покупать квартиры по ипотеке действительно выгодно.

— Давайте возьмем среднестатистическую красноярскую молодую семью, которая снимает где-нибудь на Взлетке меблированную «однушку» за 15 тысяч при совокупном доходе в 30 тыс. руб­лей, — занимается подсчетами руководитель отдела ипотеки агентства «Красноярская городская служба недвижимости» Екатерина Калеева. — Минусы: нет прописки, родится ребенок — его нельзя будет устроить в садик. Нет перспективы строить свое семейное гнездо. Теперь считаем: при прожиточном минимуме в Красноярске 5978 рублей минимум на проживание молодая семья потратит 12—13 тыс. в месяц. Семнадцать тысяч можно откладывать на свое жилье. При стоимости квартиры на Взлетке 1,8 млн рублей — это где-то 105 месяцев, или 9 лет. Это много? Нет, по сравнению с 20—25 годами, на которые давались ипотечные кредиты раньше. А можно сделать иначе: купить для начала гостинку, сдавать ее в аренду, арендную плату вносить как платежи по ипотечному кредиту на более комфортабельное жилье. Схем на самом деле много, и многие люди ими сегодня пользуются.

Очевидными лидерами рынка ипотечных кредитов являются сегодня две крупнейших российских кредитных организации — Сбербанк и ВТБ24. По словам директора управления планирования, контроля и качества клиентского обслуживания Восточно-Сибирского банка Сбербанка РФ Светланы Туровец, в 2011 году объем выдачи жилищных кредитов частным лицам на территории, обслуживаемой банком (Красноярский край, Хакасия и Тува), вырос на 62%.

— Мы постоянно работаем над совершенствованием своих продуктов, — говорит Туровец. — Например, с февраля этого года клиенты банка могут брать ипотеку без промежуточного залога, если сумма кредита не превышает 3 млн рублей. Поскольку средний «чек» в Сбербанке порядка 1,2 млн рублей, такая возможность есть у большинства заемщиков. Это удобно при покупке строящегося жилья — на территории Красноярска на его приобретение оформляется каждый пятый кредит. Кроме того, в банке сегодня одни из самых низких процентных ставок по кредитам. Наиболее выгодно брать ипотечный кредит, получая зарплату через Сбербанк, — таким заемщикам ставка по кредиту установлена в 9,5%. Такая политика позволяет поддерживать долю Сбербанка на рынке жилищного кредитования на уровне 62%.

В красноярском филиале ВТБ24 нам сообщили, что ипотечный портфель банка в первом квартале 2012 года достиг 6,9 млрд рублей, а объемы ипотечного кредитования за год выросли втрое. Доля рынка ВТБ на рынке ипотечного кредитования также увеличилась за год и сегодня составляет 24,3%. В августе прошлого года ВТБ снизил процентные ставки по ипотечным кредитам, презентовал несколько новых ипотечных программ и рассчитывает в этом году вчетверо перекрыть темпы роста российского ипотечного рынка.

— В 2012 году мы прогнозируем рост ипотеки в России на 15%. ВТБ24 ставит перед собой амбициозную задачу увеличения объемов выдачи ипотечных продуктов на 60% к аналогичному показателю прошлого года, — отметил управляющий ВТБ24 в Красноярском крае Виталий Чумаков.

Нетрудно подсчитать, что на долю остальных банков приходятся жалкие крохи от ипотечного пирога — 10—15%. Впрочем, рынок растет настолько бурно, что всем хватает места — на запрос в Интернете «ипотека в Красноярске» вываливается около сотни предложений от банков, работающих в регионе. Алексей Аксенов, региональный директор управления ипотечного кредитования банка «Левобережный», уверен, что места хватит всем:

— У нашего банка, например, 12 ипотечных программ. Конечно, часть участников уйдет с рынка, но оставшиеся будут заниматься теми нишами, куда не идут крупные банки. Например, продавать по ипотеке коммерческую недвижимость, офисы.

По словам представителей еще нескольких небольших банков, работающих на ипотечном рынке, самый массовый сегмент — жилищное кредитование — «крупняки» никому не отдадут. Но тем больше возможностей работать с нишевыми ипотечными проектами. Хотя все сетуют на то, что таких проектов на всех не хватит.

— Мы готовы работать с любыми объектами, которые построены на земле, — признался один из наших собеседников. — Главное — лишь бы их строили. А строят по-прежнему мало.

Кстати, а сколько жилья строят в Красноярске? В 2011 году 71 застройщик ­представил документы по 283 многоквартирным домам, из них 192 находятся в стадии строительства. Сами застройщики о бурном росте рынка ипотеки отзываются кисло: по их словам, развитие рынка ипотеки без инвестиций в развитие строительного рынка приводит к обратному эффекту — росту цен на недвижимость. В регионах, где власти активно развивают ипотеку, цены на жилье растут быстрее. Единственный выход — увеличивать объемы строительства.

Но с этим, как известно, есть проблемы. В стоимость квадратного метра жилья уже заложены решения архитекторов, градостроителей и чиновников по облику новых кварталов, и застройщики здесь являются только исполнителями. Сколько поликлиник, детских садов и школ должно быть построено, насколько уже развита инженерная инфраструктура на застраиваемой территории (необходимость строительства дорог, отдаленность точек присоединений к источникам ресурсоснабжения) — от этого напрямую зависит стоимость квадратного метра жилья. То есть на стоимость квадратного метра в первую очередь влияет инвестиционная стоимость строительства, которая напрямую зависит от количества объектов соцкультбыта и сложности инженерного обеспечения. Кроме того, себестоимость строительства растет опережающими темпами. С начала прошлого года на 15 % подорожали энергоносители, на 12 % — железнодорожные тарифы. Автоматически подорожали и все стройматериалы. И тенденции, что себестоимость строительства будет снижаться, пока нет.

Долго ли в Красноярске (да и во всей России) продлится «золотой век ипотек»? Мнения разные.

— Вряд ли стоит ожидать, что на российском ипотечном рынке повторится та же ситуация, что с американскими subprime, которые в конце концов обрушили американский рынок недвижимости, — считает генеральный директор информационной системы «Сибдом» Александр Шляхин. — Пока у нас ставки и требования к заемщикам на рынке ипотеки слишком высоки, нет ажиотажа, а соответственно, и нет спекулятивных «пузырей». Я считаю, что единственным драйвером роста ипотечного рынка станет повышение уровня жизни населения. Чем больше людей будут чувствовать уверенность в будущем, тем охотнее они будут покупать квартиры в ипотеку.

— Необходимо строить больше дешевого, доступного и массового жилья, — считает Владимир Лопатин. — Объемы строительства жилья нужно увеличивать минимум вдвое. Сегодня складывается интересная ситуация: деньги для банков становятся дороже, но российская ипотека не ориентирована на деньги западных банков, и это очень хорошо. Ипотека хорошо показала себя в кризис, когда уровень просрочки по ипотечным кредитам был значительно ниже, чем по потребительским.

— Очевидно, что у ипотеки в России гигантские перспективы, — рассуждает известный российский экономист Михаил Хазин. — Например, государство рано или поздно обратит внимание на рынок аренды квартир и будет стимулировать строительство доходных домов, где за скромную аренду можно будет выкупать квартиры с длинным, в 30—35 лет, временным лагом. Чем активнее в стране развивается ипотека, тем это лучше для власти...

С Хазиным, который предрек победу на выборах мэра Красноярска тому кандидату, который пообещает избирателям дешевую ипотеку, трудно не согласиться. Развитие ипотеки — вопрос не только экономический, но и политический. Человек, который платит по закладной, заинтересован в политической стабильности и на митинг не пойдет. Государство же заинтересовано, чтобы через свои институции (в том числе и госбанки, предлагающие кредиты под относительно невысокие проценты) стимулировать развитие рынка ипотеки.

Сегодня, говорят все участники рынка, для ипотеки созданы практически идеальные условия: рост цен на недвижимость не опережает инфляцию, предложений на рынке много, есть «материнский капитал» и десятки бюджетных программ, помогающих, например, сколотить первоначальный капитал. Правда, для продолжения праздника необходимы инфраструктурные изменения: развитие рынка строительства дешевого жилья, повышение уровня жизни и та самая политическая стабильность, одним из признаков которой является стабильность процентных ставок по кредитам.

Владислав Толстов / иллюстрации Сергей Орехов, журнал "Сфера влияния", №7 (45)