Сколько стоит дом построить

Банковский кризис приостановлен. На сегодня это, пожалуй, единственный сработавший пример господдержки. Еще в сентябре, когда кризис только подступался к России, Минфин разместил в трех крупных банках страны – Сбербанк, ВТБ, «Газпромбанк» – государственные средства в размере 1,514 трлн. рублей. В результате уже к концу года отток вкладов стал падать.

Реальная экономика в целом и строительство в частности пока не стали объектами особого внимания на уровне государства. Да, строительство называют приоритетом и передовой отраслью экономики, однако на этом все и заканчивается.

Всероссийская распродажа отменяется?

Пожалуй, в Красноярском крае политика краевых властей по отношению к строителям все же одна из самых адекватных. Губернатор края заявил, что программа выхода из кризиса напрямую связана со строительством. Более того, региональные власти не пытаются включить «механизмы шантажа» и заставить застройщиков снизить цены на готовые квартиры ниже ватерлинии, опираясь, прежде всего, на экономическую обоснованность, а не на модные политические тренды.

Между тем на федеральном уровне строителей уже начали обвинять в том, что они не хотят сотрудничать с государством и продавать готовое жилье по сниженным ценам. Всероссийская распродажа квартир тормозит на начальном этапе. И уже непонятно, будут ли потрачены запланированные федеральные 100 млрд. на поддержку строительной отрасли в виде выкупа жилья по демпинговым расценкам.

Цена квадратная

Вспомним, еще летом 2008 года цена за квадратный метр зашкаливала. Ценовой пузырь, разувшийся с помощью современных экономических механизмов роста достиг апогея. Безусловно, он создавался искусственно, и сами строители стали заложниками масштабной финансовой пирамиды, включавшей громадное количество участников. Конечным итогом всех этих игрищ стала мегацена за квадратные метры.

Сегодня актуален вопрос: достигнуто ли дно цен на жилье или падать можно до бесконечности? По данным Ассоциации строителей России (АСР), цены продолжают снижаться. В первую очередь это происходит в южной и центральной части России. Эксперты ассоциации предсказывают пик падения нынешней осенью. Оживления рынка ждут только через два года. Вернутся ли когда-нибудь порядки цифр времен нефтяного экономического самодовольства, спрогнозировать сложно. Во всяком случае, министр финансов РФ Алексей Кудрин уверен, что «больше неправдоподобно завышенных цен на жилье не будет».

Независимые эксперты также сходятся во мнении, что причин для повышения роста цен в ближайшее время, да и после, нет. Удерживание цен на жилье в нынешних пределах аналитики связывают с прогнозом цен на нефть, которая в ближайшие 5-7 лет не превысит 50 долларов за баррель. Следовательно, не будут расти доходы населения. Сможет ли стать повышающим фактором неминуемый дефицит построенного жилья, который в малых городах края наблюдается уже сегодня? Вряд ли. Платежеспособность жителей небольших городов будет расти медленнее, нежели финансовые возможности жителей миллионников. В крупных же городах спрос начнет подниматься, но не скоро уравновесит имеющееся предложение.

Впрочем, цены на жилье зависят не только от покупательской способности и дефицита квадратных метров. Есть еще один мощный механизм воздействия – инфляция. Допустим, если она удержится на уровне озвученных тем же Кудриным 14-15%, то на рынке недвижимости начнется снижение цен. Однако, несмотря на прогнозы министра финансов, аналитики не исключают инфляционный рост до 40%. В этом случае может начаться резкий рост цен на жилье. Именно такая ситуация была в России в 1988 году.

«Хрущевка» третьего тысячелетия

Тем временем в федерации обсуждаются возможности строить жилье, не дожидаясь, пока строители вывесят «белый флаг» и опустят цены. Федеральные управленцы уверены, что сегодня можно и нужно строить эконом-жилье по сниженным ценам. Что-то вроде масштабной застройки страны пресловутыми «хрущевками». Вице-премьер Игорь Шувалов подсчитал, что цена на такое жилье не должна превышать 30 тысяч за квадратный метр.

Возможно, если не платить за землю на аукционе, вычесть проценты по кредитам и наценку на инженерные сети, а также не проходить многочисленные согласования, да еще строить по типовым проектам клетушки а-ля прошлый век, жилье действительно выйдет недорогим. Постойте, но в той же Москве разрабатывались и начали реализовываться проекты по сносу некогда дешевых «хрущевок». Эти серые панельные пятиэтажки называли большой проблемой столицы. Что же сейчас? Отказаться от качественного массового жилья? Отойти от наработанного опыта градостроительства и вернуться в каменный век?

Пока никто не может внятно объяснить, что же из себя будет представлять жилье эконом-класса в России третьего тысячелетия. Между тем именно этот формат застройки называют ключевой стратегией возрождения строительной отрасли.

Кризис в новую жизнь

В идеале кризис несет мощный эффект оздоровления как экономики, так и отрасли. Назревшие проблемы, достигнув апогея (как это было с ценовым пузырем на рынке недвижимости), лопаются, низвергаясь водопадом маленьких финансово-экономических трагедий. Вместе они составляют море разливанное. И в этом море тонут слабые, неконкурентоспособные, недобросовестные, нерасторопные.

Что и говорить, расцвет строительной отрасли в последние годы случился на весьма некачественном фундаменте. Он начался в ситуации тотального дефицита жилья и отсутствия выбора у покупателя. В условиях земельной неразберихи, хаотичного планирования, скудной инфраструктуры. Проблемы решались, но не так активно и быстро, как хотелось бы.

Сегодня и строители, и государство поставлены перед необходимостью поиска оптимальной модели дальнейшего развития отрасли, обладающей высочайшим мультипликативным эффектом. От того, насколько она будет удачной и оперативной, зависит в том числе судьба российской экономики. Ну и, конечно, качество жизни жителей большой страны, которые давно заслужили право на теплый, комфортный и красивый дом.

Комментарий

Николай Глушков, министр строительства и архитектуры Красноярского края:

– Можно ли построить дом по цене 30 тысяч за квадратный метр? Конечно, можно. Жилые объекты в Красноярском крае, которые строятся за счет бюджетных средств, легко укладываются в эту смету. А социальное жилье обходится даже дешевле.

Тем не менее я не сторонник столь прямолинейного подхода к выработке механизмов ценовой градации на рынке недвижимости. Согласитесь, очень сложно причесать строительные отрасли разных регионов под одну гребенку. Сегодня стоимость квадратного метра в субъектах федерации разнится, разрыв порой существенный. В Сибири, например, стоимость объектов как минимум в полтора раза выше. Климатические условия диктуют увеличенную толщину стен, утепление, глубокую закладку коммуникаций – уровень промерзания в среднем 2,2 метра. А еще сказываются высокая сейсмическая активность, сложные геологические условия, которые требуют усложненных фундаментов.

Есть и другие факторы, влияющие на формирование цены за квадратный метр. Сегодня ни один строитель не может получить землю иначе как через аукцион. Соответственно, надо заплатить. А еще отдать немалые деньги за подключение тепла, воды, света, канализации.

Согласен, отпускная цена на цемент и металл упала, но дома, которые выставлены на продажу, строились по другим закупочным расценкам, и продавать их ниже себестоимости даже государству никто не станет. Тем более что сейчас в регионе свободного жилья эконом-класса в качестве новостроек практически нет. Дома, построенные на подешевевших материалах, могут появиться только через полтора-два года.

Говорить о том, что невозможно строить за 30 тысяч, я не стану. В принципе, такая возможность имеется. Себестоимость по регионам ниже 26 тыс. рублей. Таким образом, от 30 остается 4 тысячи. Это 15% прибыли – в общем-то, хорошая рентабельность.

Особо подчеркну, за эту цену мы сможем построить только жилье эконом-класса. Между тем в последние годы мы отходили от типовой, серой застройки 60-70-х годов. Старались строить красивые дома с большими благоустроенными дворами, широкими лестничными клетками, высокими потолками, балконами, индивидуальной или гибкой планировкой, импортной сантехникой, красивыми фасадами, башенками... Мы вышли на новые стандарты. Если однокомнатная «хрущевка» с трудом занимала 33 метра, то в современных новостройках трудно отыскать однокомнатную менее 44 метров. А ведь каждое дополнительное движение архитектора, проектировщика, строителя, каждый дополнительный сантиметр высоты и площади – это дополнительные деньги.

Да, сейчас условия резко изменились, и нужно менять как подходы внутри самой отрасли, так и отношение к отрасли со стороны властей. Мы внимательно следим за развитием событий, стараемся постоянно держать руку на пульсе, чтобы, принимая решение, изменить ситуацию в плюс, а не в минус.