Доходные дома в Кузбассе: новый и старый формат
Аренда жилья в доходном доме – разновидность социального найма
В России сложились условия для распространения «доходных домов», широкой сдачи жилья в аренду крупными и средними собственниками. К такому выводу пришла экспертная группа кафедры политической экономии Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова.
В стране накоплено огромное количество не проданных застройщиками и упавших в цене инвестиционных квартир, ипотека дорожает, а реальные доходы населения – снижаются. При низком качестве многих сдаваемых квартир, скидки и повышение уровня комфорта обеспечат бизнесу успех.
Сдачей жилья в аренду в 2000-2014 годах преимущественно занимались мелкие собственники.
«Крупный и средний бизнес брезговали этой сферой, считая дело недостаточно доходным. Причиной был бум ипотечных программ и рост цен на жилье; капитал получал доходы с продаж или ориентировался на рост капитализации. Ныне ситуация другая», - полагает заведующий кафедрой политической экономии РЭУ им. Г.В. Плеханова Руслан Дзарасов.
По его словам, если аренда и дешевеет в крупных городах (до 5% за 2014 год) из-за перевеса предложения, то спрос на покупку квартир снижается еще быстрее. С падением курса рубля жилье стало особенно переоцененным, так как упали доходы потенциальных покупателей, подорожала и стала более обременительной ипотека. Однако на рынке аренды имеется избыток квартир с низким уровнем комфорта и ранее почти не было конкуренции. Это дает хорошие возможности игрокам с капиталом и недвижимостью.
По мнению специалистов, основная причина отсутствия доходных домов в том или ином регионе – долгий срок их окупаемости (примерно 10-15 лет). Ещё одна проблема – недостаточность нормативной базы.
Застройщики считают, что доходные дома будут окупаться медленно, до двух десятилетий, в то время как прибыль от продажи недвижимости можно получить практически моментально. Поэтому строительство таких объектов будет выгодно бизнесу только в том случае, если региональная или федеральная власть введут льготы по предоставлению земельных участков, обеспечат софинансирование подготовки инфраструктуры или подумают о компенсации процентов по кредитам, получаемым застройщиками под строительство.
Аренда жилья в доходном доме – разновидность социального найма. Отличие только одно: на квартиру нельзя оформить право собственности. В Кемерово принят ряд нормативно-правовых актов, на основе которых формируется муниципальный жилищный фонд коммерческого назначения и строятся доходные дома. 600 семей Кемерово уже переехали в такие квартиры.
Первый доходный дом новой формации появился в Кемерове в 2011 году. Молодые ученые, педагоги, студенческие семьи и работники бюджетной сферы получили жилье "под ключ" на улице Серебряный бор в Рудничном районе по договорам коммерческого найма на срок до пяти лет. Арендная плата за однокомнатную квартиру составила в среднем полторы тысячи рублей в месяц, за двухкомнатную - 2 тысячи рублей (ставка аренды - 36,5 рубля за квадратный метр).
Предполагается, что за это время они, экономя на аренде, накопят на собственные дома или квартиры. Каждый год всех арендаторов ждёт проверка - нуждаются ли они в жилье по-прежнему. И если у кого-то появится своя жилплощадь или человек уйдет с работы в бюджетной сфере, то арендуемую квартиру придется освободить.
В Кузбассе имеются подобные дома в Новокузнецке, Прокопьевске, Анжеро-Судженске, Ленинске-Кузнецком и Юрге.
Доходный дом - многоквартирный жилой дом, построенный с целью извлечения дохода путем сдачи квартир внаём. От гостиниц доходный дом отличается тем, что жильцы могут проживать там длительное время. Первые доходные дома в России появились еще в XVIII в., во времена царствования императрицы Елизаветы Петровны.
В 1870-х гг. доходные дома получили широкое распространение, но должно было пройти еще двадцать лет, прежде чем в 1890-х гг. наступила эра доходных домов. Строительный бум продолжался до начала войны 1914 года.
Доходные дома дешевых квартир появились только в самом конце XIX века как особый вид жилья для малообеспеченных граждан. Они могли быть построены крупным ведомством, кроме того их возводили и на пожертвования. После Октябрьской революции 1917 года доходные дома упразднили, отдельные квартиры превратились в коммунальные.
