Что будет с ценами на жилье в 2009 году?

Ситуация на российском (и, соответственно, красноярском) рынке недвижимости — одна из главных обсуждаемых тем в обществе. Эксперты через СМИ высказывают самые разные мнения и выдвигают прогнозы — один не похожий на другой. Вырастут ли цены на квартиры или продолжат падение? Не ждет ли строительную отрасль крах из-за мирового финансового кризиса? Что будет с ипотечными программами? Как крупнейшие красноярские застройщики собираются выходить из непростой экономической ситуации в стране. Об этом и многом другом эксперты краевой строительной отрасли говорили на пресс-конференции, проведенной «Сибирским агентством новостей» - самую интересную информацию с которой мы публикуем.

Участники пресс-конференции: генеральный директор строительной компании «Монолитхолдинг» Мамед Абасов директор по развитию строительной компании «Кульбытстрой» Антон Глушков председатель Красноярского союза риэлторов Анна Шишкина руководитель клиентского отдела инвестиционной компании «Финам-Красноярск» Дмитрий Зотов

Уважаемые участники, 2008 год для строительной отрасли выдался непростым. Начинался он в оптимистичных тонах, а заканчивается — в более мрачных красках. Скажите, кризис действительно так сильно ударил по строительству?

Анна Шишкина (А.Ш.): 2008 год, особенно вторая его половина, выдался очень сложным для риэлторов. Это обусловлено двумя вещами. Во-первых, в условиях кризиса снизился спрос на покупку жилья — у многих сейчас не хватает денег. Ну а во-вторых, кризис ударил по банкам — и резко снизилось число выдаваемых ипотечных кредитов населению. Хотя сейчас ситуация стабилизируется и и каких-то особых спадов и падений, касательно цен на жилье, мы не прогнозируем

Мамед Абасов (М.А.): До середины года особых опасений у нас не было. И, кстати, все свои планы по сдаче жилья и коммерческой недвижимости мы выполнили. Настроение, несмотря ни на что — нормальное. Кризис еще не достиг своего пика. Надеемся, все в отрасли будет хорошо. Если в планах нашей компании и будут какие-то изменения — то в пределах 10% в «минус» к объемам. Считаю, что паниковать пока не надо и до апреля-мая 2009 года каких-то серьезных изменений на рынке ждать не стоит. Как события будут развиваться дальше — посмотрим, прежде всего, на экономическую обстановку.

Антон Глушков (А.Г.): Если подводить итоги года по результатам нашей компании и строительной отрасли края в целом, то наверно, все обещания реализованы полностью. Кризис не помешал, потому что большая часть инвестиций на строящиеся объекты выделялась раньше — при высокой инвестиционной активности и отсутствии кризиса ликвидности. Но, тем не менее, у 2008 года есть одно коренное отличие от всех последних лет. Если раньше экономика «бежала» за производством — сначала строили, а потом «подстраивали» цифры под готовые объемы — то сейчас все наоборот. В следующем году необходимо выстраивать свою работу, основываясь на экономии и строгих предварительных расчетах.

И какие же у вас прогнозы и расчеты по поводу цен на жилье в 2009 году? Что ждет красноярцев - рост или дальнейшее падение?

М.А: Я пока бы не стал делать точных прогнозов. Многие вещи в следующем году будут пересмотрены — и цены на земельные участки, и стоимость строительных материалов, например. На сегодня стоимость квадратного метра жилья в Красноярске — от 38 до 46 тысяч рублей. Но ниже не будет! Строители не могут снижать цены до бесконечности. Да, доходность населения реально упала. Люди не прячут деньги — у многих их просто нет. Как, фактически, нет системы ипотечного кредитования — банки поднимают процент ипотечных ставок, и при этом, еще и не выдают новые кредиты. Думаю, у них есть опасение, что люди попросту не смогут вернуть деньги. Мы против такой политики банков ничего не имеем, конечно. И думаю, в январе и феврале начнутся какие-то положительные шаги в сторону улучшения ситуации с ипотечными кредитами. А те, кто говорят, что люди держат деньги в кошельках и ждут дальнейшего падения цен на недвижимость — тоже неправы.

А.Г: В последние три года на строительном рынке свои правила диктовал продавец. Но сейчас это делает уже покупатель. Он сам решает, какие квартиры покупать. Да, цена на жилье за последнее время снизилась. У застройщиков оказалось очень много готовых квартир, которые не эксплуатируются. И многие компании сегодня демпингуют на рынке, продавая квартиры ниже себестоимости. Эти компании понимают, что засчет прибыли, полученной в предыдущие кварталы, они могут реализовать некие «квадраты» себе в убыток — тем более, при такой системе строительный объект в целом будет в прибыли. Но такого дешевого жилья осталось немного. И оно будет продано если не в конце этого года, то в начале следующего. И тогда уже не будет и разговоров о скидках. Поэтому говорить о ценах на жилье следующего года пока сложно. Если у застройщиков, которые сейчас находятся в условиях жесткой конкуренции, будет возможность снизить цены — их снизят. Но опять же у нас с вами есть негативный опыт — случаи с обманутыми вкладчиками. Одну такую волну Красноярск пережил, поэтому мне бы хотелось преостеречь инвесторов: если с вами заключают договор по очень низким ценам — будьте осторожны. Законов экономики никто еще не отменял. Поэтому подозрительно низкая стоимость жилья — это либо мошенничество, либо желание строительной компании идти к плановому закрытию.

Дмитрий Зотов (Д.З.): Почему люди покупают квартиры? Либо для собственного проживания, либо в инвестиционных целях — сдать в аренду или перепродать. Сейчас для инвесторов — не самое лучшее время. Поэтому они и продают новые квартиры. В том числе и за счет этого цена на жилье снизилась до 20%. Но это я говорю об инвестиционных квартирах и коммерческой недвижимости. Что касается жилого фонда, который приобретается для себя, то здесь я не думаю, что будут резкие изменения. Единственное, что есть проблема с ипотекой: раньше российские банки, в случае чего, могли перекредитоваться у зарубежных банков. А сегодня у них такой возможности нет. Помощь можно просить только у государства — из золотовалютных резервов, разнообразных фондов и так далее. Государство сейчас принимает антикризисные меры, но эффект от них мы ощутим гораздо позднее. Спрос и предложение рано или поздно уравновесятся. И в конечном итоге придут к паритету, на котором и остановится цена на недвижимость. Мы прогнозируем ценовой коридор от 35 до 45 тысяч рублей. Установится не обязательно минимальная или максимальная цена — она просто будет в этом диапазоне.

А.Г.: Дополню, что следующий год будет ознаменован более высокими темпами инфляции. А строительство — это все-таки реальный сектор экономики. Наша отрасль напрямую зависит от состояния материально-ресурсной базы. И если инфляция приведет к удорожанию строительных материалов, то повысится и стоимость квадратного метра — по крайней мере, в рублевом эквиваленте.

- А что вы можете сказать о федеральных прогнозах строителей по поводу возможного дефицита жилья в России? Неужели, он действительно случится?

М.А.: Если в следующем году строители не начнут осваивать новые площадки и не вводить новые дома, то, да, он случится и 2010 год приобретет не очень приятную окраску. Жилья в этом случае будет не хватать. Люди же продолжают жить, из-за кризиса никто и никуда не исчезает. Каждый второй, если не первый, мечтает улучшить свои жилищные условия. Но всем может не хватить. Я знаю, что крупнейшие строительные компании Красноярска намерены не останавливать свои стройки. Будем искать поддержки у банков или даже у правительства. А вот средним и мелким застройщикам будет нелегко. Сама жизнь заставит их исчезнуть. И на рынке останутся только крупные игроки. Об этом нужно говорить реально.

А какие квартиры в Красноярске продаются сейчас? Что пользуется спросом?

А.Ш.: Сейчас наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. И особенно малогабаритное жилье и гостинки — цена на них стала адекватной и по сравнению с минувшим январем, снизилась наполовину. Так, на вторичном рынке жилья «однокомнатки» стоят от 1, 2 до 1, 8 миллионов рублей. А в начале года их цена была от 1,8 до 2, 8 миллионов.

Что приходится в условия кризиса делать застройщика, чтобы и дальше вести свой бизнес? Как крупные строительные фирмы выходят из сложившейся ситуации?

А.Г.: Мы в нашей компании так понимаем ситуацию: в условиях нестабильности рынка основным конкурентным преимуществом становится выполнение сроков строительства. Поэтому на некоторых объектах мы вводим вторую и третью рабочие смены. А в следующем году мы будем делать ставку как раз на стротельство малогабаритного жилья — на совсем маленькие квартиры (от 26 «квадратов»), стандартные (порядка 40 «квадратов») и небольшие двухкомнатные (около 60 «квадратов»). В общем, переориентируем структуру нашего строительства на более социальные вещи.

М.А.: Мы, как и многие крупные строительные компании Красноярска, даем людям возможность оплатить квартиру в рассрочку без банковских процентов — заплатив изначально от 60 до 90% от стоимости квартиры. По поводу следующего года — будем строить, как и строили. Смотрим, где можно «подтянуть» себестоимость или что-то сделать с планировкой, чтобы уменьшить затраты. Вариантов здесь — море.

Какие советы вы бы дали сейчас красноярцам, которые решили купить квартиру?

А.Г.: Если человек, как инвестор, обладает достаточными финансовыми ресурсами, чтобы вложиться в квартиру — то выгодно покупать сейчас. Сейчас у квадратного метра — наиболее оптимальная цена. Потом, однозначно, станет дороже. Препосылок для роста цен гораздо больше, чем для их падения. Сейчас можно дешево купить готовое жилье, а в следующем году — уже надо будет вкладываться в долевое. А это — повышение инвестиционных рисков, ограничение предложения и увеличение сроков.

Д.З.: Нет смысла держать деньги под подушкой и ждать чего-то. Потому что инфляция, которая вырастет, может попросту «съесть» сбережения. Поэтому я думаю, лучше покупать квартиру, если есть такая возможность — чем ждать, когда денежные средства будут растеряны.