Развитие отношений с управляющими компаниями

Взаимодействие с владельцами лифтов в лице управляющих компаний, а вместе с ними и с другими организациями, уполномоченными собственниками жилья и нежилых зданий, в которых эксплуатируются лифты – является важной и неотъемлемой частью работы специализированной лифтовой организации.

В этой работе регулярно поднимаются вопросы, присущие в различной степени каждому из владельцев лифтов и характерные для каждого из них во взаимоотношениях со специализированной лифтовой организацией. Вот некоторые из этих вопросов.

Краеугольным является соотношение «цена – качество» и реальное обеспечение гарантированного уровня безопасности лифтов, установленного требованиями Технического регламента о безопасности лифтов, национальных стандартов и другими нормативными техническими документами.

На лифтовой организации лежит бремя доказывания заявленной цены текущего обслуживания лифтов, перечня выполняемых работ и отстаивания оптимальной схемы организации обслуживания лифтов исходя из местных условий, требований владельцев лифтов, а также связанных с этим работ по капитальному ремонту и модернизации лифтов и диспетчерских комплексов.

Заявленная цена обслуживания лифтов не всегда может быть окончательной, в процессе обсуждения включаются механизмы рынка и цена становится договорной. Важно, что бы окончательная цена предстоящих работ покрывала затраты, обеспечивала требуемый уровень безопасности лифтов, была обоснованной и приемлемой для владельцев лифтов и не была убыточной для лифтовой организации.

Учитывая выше сказанное, управляющим компаниям на стадии подготовки договора необходимо достаточно глубоко вникнуть в вопрос формирования цены. Но на практике нередко случается, что владельцы лифтов путём безграмотного опроса участников рынка лифтового сервиса, пытаются навязать подрядной лифтовой организации услышанную на стороне или приемлемую, на свой взгляд, цену, без обсуждения затратности существующей или предлагаемой схемы организации обслуживания лифтов.

Безграмотность владельцев лифтов, в таких случаях, заключается в слабом знании или незнании нормативных технических документов, которыми регулируется деятельность по обслуживанию и ремонту лифтов, недостаточно чётком понимании схемы организации обслуживания лифтов и предстоящих затрат, а порой и явном нежелании разбираться в вопросах, связанных с обслуживанием лифтов. Подобная позиция может привести к формированию предвзятости и недоверию в отношениях между управляющей компанией и лифтовой организацией.

Для лифтовых организаций, занимающихся сервисом, существует ряд застарелых проблем, присущие не только городу Красноярску и Красноярскому краю, но и другим регионам страны:

1. Недостаточность квалифицированных кадров, падение престижа профессии. Это связано с малым притоком молодёжи в профессию, длительностью подготовки (9 месяцев) и получения достаточного самостоятельного опыта (в среднем 3-4 года), отсутствием учебной базы для повышения квалификации электромехаников по лифтам высоких разрядов. Невысокий уровень оплаты в период обучения и стажировки, высокие требования к разносторонности знаний и специальным знаниям приводят к тому, что из 10 устроившихся на работу, через 1-1,5 года остаётся 1-3 чел. Ранее, в советские времена, электромеханики по лифтам и специалисты получали служебное жильё через 1-3 года после трудоустройства, а в настоящее время покупка жилья возможна только через ипотеку.

2. Отсутствие достаточной нормативно-технической базы по организации эксплуатации и обслуживанию лифтов. Поэтому, вопросы, связанные с обслуживанием, капитальными ремонтами, модернизацией и заменой лифтов решаются по мере необходимости и/или при наличии средств финансирования, а не системно. Лифтовые организации ещё помнят требования нормативных документов старого времени и придерживаются их, а владельцы лифтов этого не знают.

3. Отсутствие долгосрочных договоров (не менее 3-х лет) на обслуживание лифтов.

4. Невысокая стоимость обслуживания лифтов с учётом проблем, изложенных выше.

В настоящее время единственным источником для текущего содержания лифтов, служит лифтовый тариф, собираемый с населения и предназначенный для текущего содержания лифтов. Практика того, что чем меньше средств из лифтового тарифа будет отдано лифтовой организации на текущее обслуживание лифтов, тем больше средств получиться для капитального ремонта и модернизации лифтов, не правильна. Такая «экономия» на корню губит систему планово-предупредительного ремонта, нацеленную на регулярное выполнение текущего профилактического регламентного обслуживания лифта, которое составляет суть обслуживания лифта, его безопасной и бесперебойной работы.

Искусственно-низкая стоимость обслуживания – это высокая вероятность неполного и некачественного выполнения работ на лифтах, это балансировка на грани обеспечения безопасности лифтов и их пользователей. Это должны ясно представлять себе управляющие компании, идущие на подобные меры.

Значительный рост потребительского отношения к уровню жизни в нашей стране предъявляет новые высокие требования к лифтовым обслуживающим организациям: это высокая оперативность, бесперебойность в работе лифтов, обеспечение безопасности и бесшумности их работы, хорошего внешнего вида лифтов, вандалозащищённости.

Из вышеперечисленного часть требований следует адресовать производителям лифтов и строителям, но 100%-й спрос идёт впрямую с обслуживающей организации. Здесь, в части оперативного обеспечения гарантийных обязательств, пожелание к производителям лифтов – улучшить систему гарантийного обеспечения и создать в регионах склады резервного лифтового оборудования: эл.двигатели, редукторы, частотные преобразователи, печатные платы управления и т.п. Потому что, пока идёт процедура разбирательства с производителем (а это занимает время до нескольких месяцев и не все владельцы лифтов желают этим заниматься) основная нагрузка, а порою и финансовая, по приобретению необходимого оборудования для замены и обеспечению бесперебойной работы лифта в основном ложится на плечи лифтовой обслуживающей организации.

При предъявлении требований к работе лифтовой компании часто используется девиз из трех требований: «Быстро, качественно, дёшево!». Однако, эти три требования уложить в одну тарелку невозможно. Поэтому, учитывая высокую социально-общественную значимость вертикального транспорта, особые требования к безопасности лифтов и их пользователей, владельцам лифтов необходимо уйти от порочной практики силового навязывания низкой цены работ лифтовым организациям. Кроме того, в стоимость работ по обслуживанию лифтов были и имеются попытки со стороны владельцев лифтов включить расходы по электроэнергии, потребляемой лифтом, рыночной арендной платы за помещения выделенных диспетчерских пунктов, лифтёрных помещений, мастерских электромехаников по лифтам. Эти расходы не могут быть включены в стоимость работ по обслуживанию лифтов, так как стоимость обслуживания лифтов в этом случае будет абсурдной. Эти затраты должны нести собственники и управляющие компании.

Следующий момент во взаимоотношениях с управляющими компаниями – это в большинстве случаев нежелание или непонимание выгоды заключения долгосрочных договоров. Долгосрочный договор позволяет спланировать и осуществить деятельность по капитальным ремонтам и модернизации лифтов, повышает ответственность подрядной лифтовой организации, её заинтересованность в положительных результатах работы и как следствие надёжную работу лифтов. Как правило, среди владельцев лифтов существует практика заключения договора по обслуживанию лифтов сроком на один год с пролонгацией. Некоторые из владельцев лифтов такое решение обосновывают следующим: якобы это своеобразный стимул (или кнут) для эффективной работе лифтовой организации: не справишься, можем и заменить. Но если лифтовая компания уже зарекомендовала себя, то, наверное, эффективнее будет всё-таки долгосрочный договор.

Какие меры помогут управляющим компаниям и лифтовым организациям лучше понимать проблемы друг друга. Это могут быть следующие мероприятия:

- организация просветительско-разъяснительной работы под эгидой министерств и департаментов ЖКХ на местах в рамках курсов лекций и практических семинаров, с участием представителей Ассоциации делового сотрудничества «Саморегулируемая организация «Лифтсервис» и представителей объединений управляющих компаний и ТСЖ,

- рассмотрение возможности в рамках преподавания курса «Промышленная безопасность» привлечения специалистов-лифтовиков для разъяснения тех или иных положений требований документов в области промышленной безопасности, связанных с эксплуатацией лифтов,

- постоянное взаимодействие с владельцами лифтов.

Только регулярное обоюдное вникание в суть проблем, без лишних эмоций, действительно способствует не только взаимному укреплению, но и дальнейшему развитию крепких хозяйственных отношений между «вечными» партнёрами – управляющими компаниями и специализированными лифтовыми организациями.

С уважением, член КРР по СФО АДС «СО «Лифтсервис» Сергиенко С.Ф.